4 solutions immobilières pour payer moins d’impôt

Certains investissements dans la pierre permettent de réduire la note fiscale en allégeant l’impôt sur le revenu, voire l’impôt sur la fortune. Revue de détail.

Et si les meilleures solutions de défiscalisation immobilière n’étaient pas dans les dispositifs spécifiques, mais dans le droit commun ? La déduction des déficits, le régime des bénéfices industriels et commerciaux et les règles applicables en cas de démembrement de propriété offrent d’intéressantes perspectives. Bien assemblés, l’immobilier et la fiscalité font parfois bon ménage.
Certains investissements dans la pierre permettent de réduire la note fiscale en allégeant l’impôt sur le revenu, voire l’impôt sur la fortune. Le début de l’automne, est justement la dernière ligne droite pour concrétiser une opération en direct avant la fin de l’année. Il reste suffisamment de temps pour prospecter, réfléchir et signer l’acte authentique chez le notaire.
Quant à l’utilisation de l’emprunt, ouvrant droit à la déduction des intérêts, elle est plus que jamais d’actualité. La nouvelle glissade des taux des prêts immobiliers, qui enfonce des planchers historiques, donne l’opportunité d’utiliser de l’argent peu cher payé. Voici une sélection de trois solutions immo­bilières fiscalement efficaces (voire ci-dessous), pouvant s’adapter à différents profils et objectifs d’investisseurs.

 

Les atouts du meublé dans l’ancien

Sur fond de hausse modérée des loyers de biens nus, la location meublée continue d’avoir la cote. Cette formule consiste à proposer un logement entièrement équipé et habitable toute suite. Ce scénario offre au propriétaire bailleur plusieurs avantages. D’abord, la fiscalité. On est ici dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 23.000 euros et n’excèdent pas l’ensemble des revenus professionnels, on parle de location meublé non professionnelle (LMNP).

Micro-BIC : un abattement de 50 %

Le contribuable peut choisir l’option du micro-BIC pour des recettes inférieures à 32.900 euros. Cela permet de profiter d’un abattement de 50 % sur ces dernières.

Au réel, on déduit les charges

Alternative intéressante : opter pour le régime réel qui permet de déduire toutes charges liées à la location (intérêts d’emprunt, prime d’assurance, charges de copropriété). Autre atout du meublé en tant que placement : sa valeur locative élevée. Elle est toujours supérieure à celle d’un même bien loué nu.

Un loyer plus élevé

L’écart de loyer avoisine en moyenne 20 % au profit du meublé. « Cet avantage financier mensuel se retrouve mécaniquement sur la rentabilité. Le meublé peut faire parfois gagner entre 0,5 et 1 point de rentabilité par rapport à du vide », commente Philippe FOUCHER, Conseille Financier de Actif Atlantique Patrimoine.

« Néanmoins, le temps de location d’un meublé étant plus court et le turnover des locataires plus élevé, le risque de vacance est plus important. Une inoccupation prolongée peut raboter la rentabilité », nuance Eric BENOIST, Agent Général AVIVA. Enfin dernier avantage : « Le bail du meublé est de courte durée d’un an, voire neuf mois pour les étudiants comparativement à trois ans pour la location classique ». Cette souplesse permet de récupérer le bien plus rapidement.

 

Le choix de démembrer la propriété

Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier a des effets fiscaux positifs appréciables. Le démembrement dit d’« usufruit locatif social » (ULS) est le montage le plus courant. Comme son nom l’indique, c’est un bailleur social qui détient l’usufruit pendant une durée allant, selon les programmes immobiliers, de 15 à 18 ans. Grâce à ce scénario, le nu-propriétaire ne paie ni les charges, ni les travaux de copropriété, ni même les impôts locaux. Toutes ces dépenses incombent à l’usufruitier. Ensuite, le contribuable n’a aucun tracas concernant la gestion locative du bien qui est également du ressort du bailleur social.

Pas de revenus fonciers

De plus, comme le nu-propriétaire ne perçoit aucuns revenus locatifs pendant le temps du démembrement, il n’est pas imposé sur les revenus fonciers. Cela a donc un effet neutre sur l’impôt sur le revenu. Enfin, dernier atout :

« Si l’on paie comptant la nue-propriété d’un bien, ce montant sort alors de l’assiette taxable de l’ISF et cela réduit l’imposition ».

« Pour un contribuable soumis à l’ISF dans la tranche à 1 % qui achète une nue-propriété d’une valeur de 300.000 euros, cela correspond à une économie de 3.000 euros dans la tranche à 1 % et de 4.500 euros à 1,5 %.

En résumé, cette tactique est d’autant plus intéressante que l’on se situe dans une tranche élevée ».

« Avec cette solution, ceux qui se situent juste au seuil de la première tranche du barème de l’ISF ne sont plus taxables », complète Philippe FOUCHER, Conseiller Financier chez Actif Atlantique Patrimoine

« Attention, si l’achat s’effectue à crédit, il n’y a pas d’impact sur l’ISF. Le passif que représente ce prêt n’est pas déductible de l’assiette de l’ISF du nu-propriétaire. L’effet est nul », précise-t-il.

« C’est une bonne stratégie pour continuer à se constituer un patrimoine immobilier quand on a déjà des revenus fonciers par ailleurs. C’est un moyen de ne pas alourdir sa fiscalité », commente Eric BENOIST Agent Général AVIVA.

La pleine propriété au terme du contrat

Au terme de la période de démembrement, l’épargnant récupère la pleine propriété du bien sans frottement fiscal. Cette solution est intéressante à condition de disposer de 15 à 20 ans devant soi. Il faut être aussi en mesure d’acheter de l’immobilier (comptant ou à crédit) sans avoir besoin des loyers.
Précisons que la décote à l’achat est appréciable. Le prix est de 35 à 50 % moins élevé que la valeur du même bien en pleine propriété.

A noter que le démembrement de propriété se pratique aussi dans la pierre papier. « Près de la moitié des SCPI de bureaux sont accessibles en démembrement de propriété », affirme Eric BENOIST, Agent Général AVIVA. L’acquisition de parts en nue-propriété offre les mêmes avantages fiscaux sur l’impôt sur le revenu que la pierre en direct. A quelques différences près : « La durée du démembrement est plus courte, 5 ou 10 ans avec des décotes respectives de 20 % et 26 % ».

 

Défiscaliser clefs en main avec les résidences services

En achetant un bien situé dans une résidence services, l’épargnant peut bénéficier des avantages fiscaux attachés à la location meublée dans le neuf. Ces résidences sont spécialisées dans l’accueil d’étudiants, de touristes, d’hommes d’affaires, de seniors en bonne santé ou de personnes dépendantes.

Le schéma est le suivant : l’exploitant signe avec chaque propriétaire un bail de 9 à 12 ans par lequel il s’engage à verser des loyers pendant toute la durée, que la résidence soit pleine ou pas. Deux fiscalités sont possibles dans ce type d’investissement : le Censi-Bouvard ou l’amortissement. Quelle formule choisir ?

Réduction d’impôt avec le Censi-Bouvard

Grâce à l’avantage fiscal du Censi-Bouvard, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans. « C’est une économie fiscale active pendant une durée limitée dans le temps », précise Philippe FOUCHER Conseiller Financier chez Actif Atlantique Patrimoine. Cela peut réduire, voire effacer l’impôt, pendant quelques années.

« Cette solution est susceptible d’intéresser des jeunes primo-investisseurs taxés dans les premières tranches du barème d’imposition », indique Thierry MIGNOT Directeur commercial chez CAP WEST. « Mais, attention, au terme des 9 ans, cette réduction s’arrête. La pression fiscale atténuée pendant un temps augmente à nouveau ».

Amortissement avec le régime du LMNP

La seconde solution, soit l’amortissement sur une longue durée (souvent 30 ans), paraît plus adaptée aux contribuables fortement imposés. « Cette formule permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés sur une longue durée », souligne Eric BENOIST Agent Général AVIVA.
On bénéficie ici du régime de location meublée non professionnelle (LMNP). Ce scénario est notamment apprécié par des personnes en fin de vie active, capables d’acheter un ou plusieurs biens sans emprunt. C’est une façon efficace de générer rapidement des revenus complémentaires en vue d’une retraite proche.

Les résidences services affichent des rendements annuels compris entre 3,8 % et 4 % pour les étudiantes, allant de 4 % à 4,20 % pour les seniors et de 4,2 à 4,5 % pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Mais ces rendements affichés ne sont pas toujours « garantis », comme cela est mentionné dans les plaquettes commerciales.

Le risque d’une défaillance de l’exploitant

« Quelques exploitants de résidences, de tourisme notamment, n’ont pas tenu cette promesse », reconnaît David Charlet, président de l’Association nationale des conseillers financiers (Anacofi). Le PLF 2017 prévoit d’ailleurs de ne pas reconduire le dispositif Censi-Bouvard pour les résidences de tourisme. Certains ont baissé le loyer initial en cours ou en fin de bail. D’autres exploitants ont mis la clef sous la porte, laissant les propriétaires sans gérant et sans revenus. « Or une telle résidence non louée pendant plusieurs mois consécutifs fait l’objet d’une requalification fiscale »« Dans ce genre d’opération, la défaillance de l’opérateur est un risque à ne pas négliger », prévient Philippe FOUCHER, Conseiller Financier chez Actif Atlantique Patrimoine, c’est pourquoi nous sélectionnons nos produits aussi en fonction de la qualité du gestionnaire.

Aujourd’hui, beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine croient au potentiel des résidences étudiantes. « Il manque des logements pour les jeunes. En se concentrant sur les 10 grandes villes de France dotées d’une population estudiantine importante, il y a peu de chances de se tromper. Mieux vaut choisir une bonne localisation avec une desserte de transports en commun ».

Autre alternative : jouer la carte des seniors dépendants. Ouverts sur la base d’autorisations administratives délivrées au compte-gouttes, les Ehpad ont le vent en poupe. Ils font le plein face au déficit de structures adaptées au grand âge. Témoin de la vitalité du secteur des résidences services, la l’amortissement sur une longue durée (souvent 30 ans), paraît plus adaptée aux contribuables fortement imposés. multiplicité des solutions d’investissement.

Début septembre, Actif Atlantic Patrimoine à sélectionné les solution destiné aux particuliers. Il est dédié à l’investissement locatif dans les résidences seniors non médicalisées Les Sénioriales avec un portefeuille de plusieurs adresses. Il y a en prime la possibilité de bénéficier du régime du LMNP o PINEL en fonction des résidences.

 

Réduire la note avec des SCPI

En achetant des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) fiscales, les particuliers profitent de réductions d’impôt consenties pour un investissement immobilier locatif en direct. Ces sociétés investissent dans l’immobilier d’habitation neuf ou dans l’ancien rénové ou à rénover. Le bénéfice de la réduction d’impôt impose des contraintes de durée de détention minimale et de liquidité.
Attention, en cas de vente, la carotte fiscale n’est pas transférable aux nouveaux porteurs et la plus-value n’est pas garantie. Contrepartie de leurs atouts fiscaux, le rendement des SCPI fiscales est faible, en moyenne entre 2 et 3 % net par an, avant impôt.

Par rapport à un investissement en direct en Pinel, la réduction d’impôt est calculée sur le montant de sa souscription au capital de la SCPI, dans la limite de 300.000 euros, et non sur le prix d’achat du logement par cette société.

Une dizaine de SCPI fiscales sont commercialisées à ce jour, dont des SCPI Pinel, Malraux, ou de déficit foncier.

 

Réduire la note avec les logements neufs en loi PINEL

Les ventes de logements neufs ont bondi : +30 % au deuxième trimestre 2016 par rapport à la même période de 2015. Et la moitié des acquéreurs sont des investisseurs. Le dispositif Pinel est sans aucun doute l’un des leviers de cette reprise.

Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement sur 12 ans, en cas d’achat d’un logement neuf ou assimilé, destiné à être donné en location non meublée à un locataire, autre qu’un membre du foyer fiscal, qui doit y établir sa résidence principale. Sous cette réserve, il est possible de louer le logement à un ascendant ou à un descendant. Les revenus du locataire ainsi que les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés en fonction de la localisation du logement.

Le logement doit répondre à des critères de performance énergétique et être situé dans certaines zones du territoire marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative : zones A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2 sous réserve d’un agrément préfectoral.

Les aléas de l’immobilier locatif

La réduction d’impôt est calculée sur le prix du logement, retenu dans la limite globale de 300.000 euros et 5.500 euros le m2. Le taux de la réduction est fixé à 12 % ou 18 % du prix retenu, selon que le bailleur s’engage à louer le logement pendant une durée initiale de 6 ans ou de 9 ans