Qu’est-ce que c’est ?

C’est un choix de gestion du patrimoine immobilier qui ouvre droit à un régime fiscal attractif :

  • Loueur Meublé Non Professionnel Statut Amortissable

L’investisseur déduit le montant de son acquisition sur une durée de 25 à 30 ans des loyers qu’il va en tirer. Ainsi, les loyers perçus ne seront pas fiscalisés pendant une durée équivalente, voire plus longue s’il y a recours au crédit, car les intérêts d’emprunt sont également déductibles.

  • Loueur Meublé Non Professionnel loi Censi-Bouvard

La loi Bouvard s’adresse aux contribuables réalisant un investissement locatif dans une Résidence de Services neuves : résidence étudiante, maison de retraite, EHPAD… Le bien est loué meublé et confié via un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

L’investisseur va bénéficier de deux avantages : l’Etat restitue à l’investisseur la TVA (20 %) sur la valeur d’acquisition du bien, ce qui permet un investissement Hors Taxe En plus il va bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % de la valeur d’acquisition hors taxe, étalée sur 9 ans plafonnée à 3000 € par an.

 

Règle commune

Le logement loué en meublé doit être équipé (literie, ustensiles de cuisine, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…) : le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter.

En se portant acquéreur d’un logement au sein d’une Résidence de Services (résidence étudiante, de tourisme, d’affaires ou médicalisée) le loyer est garanti par un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence, qui supporte seul le risque d’impayé et de vacance locative. Il offre des services aux locataires : conciergerie, cafétéria ou blanchisserie par exemple.

Lorsque le bien est acquis neuf, l’Etat restitue à l’investisseur la TVA (20 %) sur la valeur d’acquisition du bien, ce qui permet un investissement Hors Taxe.

 

Objectifs ?

La location meublée non professionnelle s’adresse à tout particulier désireux de se constituer un patrimoine permettant de percevoir des revenus sous forme de loyers, garantis par le bail commercial et indexés sur l’inflation, dans un cadre fiscal plus avantageux que la location nue.

Dans le cas des résidences dites « de services », c’est également un bon moyen de réaliser un investissement locatif sans le souci de la gestion. Que le bien soit vacant ou loué, le propriétaire perçoit ses loyers et n’a aucun contact avec la gestion.

Pensez aussi que c’est un outil de protection de ses proches lorsque l’acquisition est faite à crédit, grâce au bénéfice de l’assurance décès-invalidité.

 

Comment ça marche ?

Ce dispositif permet l’accès à des opérations immobilières avec de petites enveloppes, à partir de 90.000 €, contrairement au dispositif Pinel.
Il existe des assurances qui couvrent les investisseurs contre le risque de défaillance du gestionnaire.

 

Notre conseil

Pour bénéficier pleinement de tous les avantages du dispositif, nous recommandons de choisir un investissement en Résidence de Services, du type résidence étudiante ou résidence de tourisme. Mais cela s’accompagne d’une précaution fondamentale : fuir absolument un gestionnaire qui créerait une filiale pour chacune des résidences qu’il gère.

En effet, s’il rencontrait des difficultés de location, il pourrait fermer cette filiale et il faudrait trouver un nouveau gestionnaire. Heureusement, la solution est simple pour se prémunir de ce risque ; il suffit de choisir un gestionnaire ayant au moins une vingtaine de résidence en portefeuille et dont le bail sera signé par la maison mère, laquelle mutualise ainsi le risque sur l’ensemble de ses résidences.

C’est dans le respect de cette règle de prudence que nous sommes très vigilant dans la sélection de nos partenaires.

 

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